Позиція УСІ щодо запровадження ринку землі

Враховуючи складну ситуацію яка склалася на сьогодні в державі у зв’язку із бажанням нової влади відкрити ринок земель та резонансом який це питання викликало у суспільстві пропонуємо з метою узгодженості питань та не допущення порушення прав та інтересів громадян України та держави розглянути та затвердити концепцію відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення України.

(пропонується до обговорення)

Концепція відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення України

1. Визначення кола осіб які мають право набувати у власність землі сільськогосподарського призначення.

Відповідно до діючого законодавства суб’єктами права власності на землю є громадяни та юридичні особи, територіальні громади та держава.   Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності (ст. 82 ЗКУ).

Розробленими проектами законів виключається норма, якою було встановлено обмеження права набуття земельної ділянки юридичною особою, а саме набуття земельної ділянки для здійснення підприємницької діяльності. Отже надається можливість юридичній  особі яка взагалі не займається сільськогосподарською діяльністю   або взагалі не здійснює підприємницької діяльності (має ознаки фіктивного підприємництва) скуповувати землі сільгосппризначення та потім спекулювати цими землями.

Крім того передбачається надання можливості отримання у власність землі сільгосппризнчення іноземним громадянам та юридичним особам. Відповідно до Конституції України права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави. Держава відповідає перед людиною за свою діяльність. Утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов’язком держави (ст. 3 Конституції). Таким чином при наданні дозволу іноземцям отримувати у власність землі сільгосппризначення необхідно спочатку надати пріоритетність  українцям реалізувати своє право. (як приклад у разі відмови купити землю українцями продати її іноземцям).

Крім того необхідно враховувати що за період заборони продажу земель сільгосппризначення, уповноваженими органами надавалися землі у користування фіктивним господарствам, що дало керівникам цих органів можливість сконцентрувати у своєму користуванні досить великі масиви земель державної власності і вони розраховують, лобіюючи  відкриття ринку земель легалізувати у свою власність землі набути корупційними шляхами. Таким чином,необхідно розробити механізм недопущення спекулянтів до участі у ринку землі, та позбавити їх можливості скористатися переважним правом на купівлю землі.

2. Визначення доцільності продажу земель сільгосппризначення державної власності

На сьогодні в державній власності перебувають землі які знаходяться в користуванні державних підприємств, установ, організацій та землі які віднесені до земель запасу та резервного фонду. Відповідно до конституції України від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Враховуючи це, необхідно економічно обґрунтувати доцільність продажу земель державної та комунальної власності, чи можливо, необхідно привести норми законодавства що регулюють порядок надання в користування земель сільгосппризначення до сучасних ринкових умов, та прийняти рішення щодо передачі цих земель у платне користування. (продаж земель наддасть можливість одноразово поповнити бюджет, тоді як надання в оренду цих земель наддасть можливість отримувати постійне надходження до бюджету).

На сьогодні майже всі державні сільськогосподарські підприємства не мають зареєстрованих відповідно до законодавства прав на користування землями державної власності, таким чином використовують їх з порушенням земельного законодавства. Зазначенні підприємства не здійснюють плати за користування землями державної власності, тобто використовують ці землі безкоштовно. Рентабельність державних підприємств набагато менша ніж підприємств недержавної форми власності. Також, на сьогодні існує можливість приватизації державних сільськогосподарських підприємств разом із великими масивами земель за безцінь, таким чином необхідно законодавчо унеможливити перехід права на користування землею при приватизації державних сільськогосподарських земель.

Отже необхідно підрахувати що Українському народу буде вигідніше продати землі державної та комунальної власності чи надавати їх у платне користування.

3. Визначення регулятора ринку землі та привила участі у цьому ринку.

На сьогодні існує безліч державних та комунальних установ, організацій, агенцій, служб, реєстраторів, прокуратур які прямо або опосередковано впливають на земельні відносини в Україні, щодо земель приватної, комунальної та державної власності. У разі відкриття вільного ринку землі це неприпустимо, оскільки ринок землі це не тільки купівля-продаж а і інші цивільно-правові угоди. Наявність такої кількості органів унеможливлює взагалі вирішення питань які виникають в земельних відносинах, оскільки один каже «біле» інший «чорне». Кожен орган керується нормативно-правовими актами які регулюють його діяльність без врахування обставин які виникають та без урахування норм інших нормативно-правових актів.

При відкритті вільного ринку будуть виникати питання щодо доцільності продажу земель, необхідності створення земельних ділянок як об’єкта земельного ринку, визначення та перевірку наявності переважного права на набуття земельної ділянки, перевірку набувача земельної ділянки щодо його відповідності до законодавства як суб’єкта земельних відносин. Вирішення питання щодо притягнення до відповідальності власників та користувачів за порушення земельного законодавства, встановлення ступеню провини, та вжиття заходів відповідного реагування.

Крім того при відкритті ринку земель виникне необхідність в інформаційному ресурсі на підставі інформації якого буде формуватися ринкова ціна купівлі-продажу земельних ділянок, вартості оренди  у відповідності їх місцю розташуванню, якості ґрунтів та ін.  формуватися пропозиції продажу та купівлі. Крім того ця інформація мінімізує спекулятивну складову ринку.

Враховуючи вище зазначене. Виникає необхідність в ЦОВВ який би виконував функцію регулятора ринку та контролював додержання законодавства всіма учасниками земельних відносин.

З метою з’ясування концептуальних питань та розроблення раціональних механізмів щодо їх вирішення пропонується:

Пропозиції

Щодо мінімізації ризиків

Провести моніторинг використання земель сільськогосподарського призначення всіх форм власності (приватної, державної та комунальної).

Проведення зазначеного моніторингу надасть можливість, щодо земель приватної власності (ПАЇ):

В розрізі сільських рад, встановити фактичного користувача земельних ділянок, скільки паїв використовуються у відповідності до законодавства України, тобто чи укладені та зареєстровані договори оренди,  крім того це надасть можливість встановити чи є орендар добросовісним платником орендної плати за пай та чи дійсно він буде мати переважне право на купівлю паю у разі його продажу. (Багато договорів укладені з порушенням закону та без державної реєстрації, що дає змогу користувачу не виплачувати власнику орендну плату в повному обсязі або взагалі її не платити, чи платити в натуральному вигляді не якісною продукцією.). За результатами моніторингу буде встановлено обсяги відумерлої спадщини  (паї, власники яких померли, або не оформили своє право власності відповідно до законодавства, плату за такі паї голови сільських рад отримують у власні кишені). Буде встановлено площі польових доріг, відповідно до проектів паювання, які є землями державної власності, хто їх фактично використовує (виращує с/г продукцію) та за вини кого держава не отримує плату за землю. (польові дороги займають від 3 до 5 відсотків площі поля). 

 Зазначений моніторинг надасть можливість в подальшому встановити фіктивних орендарів паїв які не мають окрім сільськогосподарської освіти та зареєстрованого на них фермерського господарства а ні фінансів, ні техніки, ні працівників, та фактично не в змозі вести сільськогосподарське виробництво, та внести таких фермерів до «чорного списку». Крім того це дозволить встановити осіб якими фінансуються зазначені фермери. Фіктивні фермери фінансуються (дуже часто) місцевими «царьками» які через такі схеми стають фактичними, одноосібними  власниками земель на території сільської ради чи навіть району, та одноосібно впливають на економічне, суспільне та політичне життя на території певної адміністративно територіальної одиниці. Агрохолдінги налагоджують співпрацю з «місцевими царьками» та через них мають влив на цілі регіони України.

За результатами пілотного проекту моніторингу використання земель с/г призначення приватної власності у деяких районах Чернігівській та Житомирській областях, який проводила земельна інспекція у 2013 році, було встановлено що відповідно до законодавства використовується 32% земель приватної власності.

За результатами моніторингу можливо створити реєстр великих власників земель с/г призначення та віднести їх до певних категорій ризику. Цей реєстр зможе допомогти реєстраторам при прийняті рішення щодо наявності підстав у відмові в реєстрації права власності на земельну ділянку, як це передбачено проектом закону № 2178.

Щодо земель державної та комунальної власності:

Моніторинг надасть можливість встановити фактичну площу та місце розташування земель запасу та резервного фонду, які формувалися за рахунок паювання. Фактично встановити кількість земель які не надані у користування та їх місце розташування (на сьогодні в Україні не існує земель с/г призначення які не використовуються, але за даними Держгеокадастру існує велика кількість земель державної власності, яка не надана в користування і ці землі є вільними, отже використовуються самозахватом або з чогось негласного дозволу). Враховуючи матеріали моніторингу земель приватної власності буде не складно встановити особу яка самовільно використовує землі державної власності і кладе до кишень корупціонерам Держгеокадастру гроші за те, що вони не проводять аукціони на цих  землях. Крім того буде встановлено на які землі укладено договори оренди, які не підлягають державній реєстрації (договори оренди укладені на термін до 365 днів, тобто менше року). За такими договорами плата в розмірі 3% від нормативки іде в бюджет а інше голові адміністрації району. За результатами (не офіційного) такого моніторингу, який було проведено в одному із районів Київської області в 2015 році було встановлено що бюджет Київської області в рік недоотримує близько 52 млн. грн.

Крім того буде встановлено фіктивні господарства які отримали право оренди земель на фіктивних аукціонах Держгеокадастру та особисто їх не використовують,  а передали їх в суборенду вже за реальну орендну плату, яка за неперевіреною інформацією сьогодні складає 350-800 доларів за гектар.

Моніторинг  надасть можливість встановити фактичну площу земель державної та комунальної власності які надані в користування державним підприємствам, установам, організаціям. На сьогодні існує багато державних підприємств, установ та організацій за якими обліковуються тисячі або навіть десятки тисяч земель с/г призначення, але ці підприємства не мають ні штатних працівників ні належної техніки для належного використання цих земель, але вони використовуються – питання ким. Отже, при використанні цих земель керівниками підприємств використовуються корупційні схеми. Інформація отримана за результатами моніторингу надасть підстави вжити відповідним органам заходів реагування та вирішити питання доцільності перебування таких земель у державної власності.

Враховуючи вище зазначене інформація яку можливо отримати при проведення моніторингу використання земель сільськогосподарського призначення надасть змогу прийняти достатньо виважені рішення при впровадженні обмежень або надання приференцій на ринку землі. Зменшити ризики корупційної складової та заздалегідь позбавити спекулянтів участі в ринку землі.

Як показує практика проведення пілотних проектів проведення моніторингу не потребує багато часу та коштів. Практично всі роботи можливо проводити камерально і тільки в деяких випадках з виїздом на місця. Моніторинг не можна проводити виключно силами державних установ, потрібно залучати організації недержавної форми власності, оскільки державні установи зацікавленні у наданні недостовірних результатів моніторингу.

Проведення всеукраїнського моніторингу земель с/г призначення можливо зробити на підставі розпорядження КМУ, яким передбачити обов’язкове надання державними установами визначеним особам інформацію. Провести моніторинг, за умови сприяння державними установами, можливо протягом 6-8 місяців.

Аналіз деяких, принципових змін до земельного законодавства які пропонуються суб’єктами законодавчої ініціативи відносно відкриття ринку землі

Пропонується надати повноваження щодо здійснення державного контролю за використанням і охороною земель у межах та порядку, встановлених законом до виконавчих органів місцевих рад.

Зауваження: Державний контроль (у будь якій сфері) є виключна компетенція держави і не може бути делегована органам місцевого самоврядування. Відповідно до закону Про місцеве самоврядування в Україні  цим органам делегована функція контролю за використанням і охороною земель але цей контроль не є державним контролем, а є самоврядним та громадським контролем. Відповідно до ст. 14   Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Отже, передача державного контролю органам місцевого самоврядування суперечить Конституції України. Враховуючи це, державний контроль  за використанням і охороною земель це виключно функція держави.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про державну службу»  Державний службовець – це громадянин України, який займає посаду державної служби в органі державної влади, іншому державному органі, його апараті (секретаріаті) (далі – державний орган), одержує заробітну плату за рахунок коштів державного бюджету та здійснює встановлені для цієї посади повноваження, безпосередньо пов’язані з виконанням завдань і функцій такого державного органу, а також дотримується принципів державної служби.  Державна служба – це публічна, професійна, політично неупереджена діяльність із практичного виконання завдань і функцій держави. Призначення державних інспекторів з контролю за використанням і охороною земель на посади в органах місцевого самоврядування суперечить законодавству України, яким регулюється діяльність органів державної влади та діяльність державних службовців. 

Крім того, органам місцевого самоврядування планується передача великого обсягу повноважень та функцій в земельних відносинах, отже недоцільно передавати їм весь обсяг контрольних функцій передбачених Законами України «Про охорону земель» та «Про державний контроль за використанням та охороною земель», оскільки розпорядник земель сільськогосподарського призначення ніколи не буде неупереджено ставитись до контролю за додержанням законодавства при прийнятті відповідного рішення, та до контролю за додержанням законодавства при виконанні інших функцій та повноважень, тобто сам себе перевіряє, та сам себе притягує до відповідальності.

Пропозиції

На сьогодні законодавством передбачено декілька видів контролю за використанням і охороною земель, це державний, самоврядний та громадський. Багато функцій дублюються, багато надано невластивих функцій,  у самоврядного та громадського контролю відсутні можливості щодо вжиття  заходів відповідного реагування у разі виявлення порушення законодавства.

Пропонуємо на законодавчому рівні передбачити обов’язкову взаємодію державного, самоврядного та громадського контролю, це наддасть можливість скоротити кількість державних інспекторів, оскільки зменшиться обсяг роботи та наддасть можливість скоротити видатки бюджету на здійснення державного контролю. Передбачити обов’язковість обміну інформацією та врахування її у роботі.  Отже потрібно на законодавчому рівні зробити оптимізацію взаємодії та повноважень органів контролю за використанням та охороною земель, а не відміняти взагалі державний контроль за використанням та охороною земель.

Пропонується подальша приватизація  земель державної та комунальної власності, шляхом паювання, серед сільських працівників соціальної сфери.

Таким чином обмежується право мешканців міст на отримання паю за рахунок паювання земель державної та комунальної власності. Це суперечить Конституції України, а саме відповідно до статті 21 усі люди є вільні і рівні у своїй гідності та правах. Отже якщо держава не має ресурсів забезпечити реалізацію  всім громадянам України права на отримання у власність земельної ділянки сільгосппризначення, шляхом паювання земель державної та комунальної власності, то і не потрібно, порушуючи Конституцію України встановлювати на законодавчому рівні право на безкоштовне отримання земель у власність окремих категорій громадян України на землю. Крім того у разі відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення громадянин України зможе придбати земельну ділянку на підставі цивільно-правових угод.

Іноземці та особи без громадянства можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення в порядку спадкування за законом, але зобов’язані здійснити їх відчуження протягом одного року з дня набуття права власності.

Відсутній механізм дій, не визначені повноваження державних чи правоохоронних органів у разі невиконання іноземцем зазначених у цьому пункті зобов’язань. Якщо іноземець докаже що він вжив всіх можливих заходів щодо продажу земель, але ніхто не купив, не визначено що робити у ціх виподках.

ні де не зазначено чим керувався розробник при визначені максимальних відсотків граничних площ земельних ділянок сільськогосподарського призначення які можуть перебувати  у власності громадянина, юридичної особи тобто вони є не обґрунтованими.

Визначення граничних площ земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина, юридичної особи у відсотках призведе до зловживань при перевірках, чи досягнув набувач земельної ділянки граничної площі що він може отримати у власність оскільки 0,1 відсоток від 1млн.га це 1000га. Отже доцільно визначити гранічні площі земель які може бути у власності громадян та юридичних осіб у фіксованих гектарах.

Порушення вимог цієї частини під час набуття права власності на неї є підставою для відмови у державній реєстрації права власності на земельну ділянку, а після набуття права власності на земельну ділянку – підставою для примусового відчуження земельної ділянки.

 Відсутній механізм примусового відчуження. При наявності багатьох земельних ділянок, яку відчужувати(корупційна складова).У разі набуття земель із приватної власності не зрозуміло до яких земель вони повертаються у разі примусового відчуження, до державних, комунальних чи приватних.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення має її орендар, за умови сплати ним ціни, за якою вона продається.

Як орендар має дізнатися про продаж земельної ділянки. Виходячи із цієї норми орендар може оскаржити купівлю-продаж оскільки його позбавили права використати своє переважне право на купівлю.

 Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до 5 років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів.

Дуже велика корупційна складова, оскільки на місцях голови РДА, сільські голови, геокадастр виділяли земельні ділянки на своїх підставних фермерів. Ця норма дає їм можливість отримати або легалізувати землі не на ринкових умовах а потім продати їх за ринковою ціною.

Крім того необхідно до запуску ринку землі привести земельний кадастр до відповідності фактичному стану. Майже ніхто із власників паїв не знає де фактично знаходиться його пай, таким чином він не зможе запросити реальну ціну на свій земельний участок. Крім того кількість земель визначених у держактах може не співпадати з фактичною площею поля.

Пропозиції: додати в проект закону перехідні положення, в яких зазначити що норми цього закону набувають чинності після законодавчого врегулювання зазначених зауважень.

УСІ, фото: https://agropolit.com/